Возникновение права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в с
|
Возникновение
права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным
домом, в случае приобретения одним лицом всех помещений в таком доме
|
В
соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке
объекты.
Частью 5 статьи 16 Федерального
закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в редакции до 01.01.2017
предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции названной нормы земельный
участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета
участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты
недвижимого имущества.
Впункте 66 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если
земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в
действие Жилищного кодекса Российской
Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право
общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном
доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N
189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после
введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право
общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном
доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового
учета (часть 5 статьи 16 Закона N
189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ
земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую
собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов
органов власти о возникновении права общей долевой собственности у
собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно
действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ
государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения)
или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах
одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним
права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма
закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального
закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017.
Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ
предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе
право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются,
прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный
реестр, если иное не установлено законом.
Так,
положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона 189-ФЗ
установлены момент возникновения права общей долевой собственности у
собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного
жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом,
а также момент перехода доли в праве в общее имущество именно - с даты
государственной регистрации права собственности на квартиру.
Таким
образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права
собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в
общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный
участок, на котором расположен данный дом.
В
соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ право
общей долевой собственности возникает на имущество, находящееся в собственности
двух или нескольких лиц.
По
смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления
Пленума ВАС РФ N 64, в случае если одно лицо приобретает право собственности на
все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех
долей в праве собственности на земельный участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ следует,
что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на
имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 ГК РФ должна
рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В
этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 ГК РФ, запись
об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица,
для которого наступают такие правовые последствия, то есть, в том числе, и
лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на
недвижимое имущество, является единоличным собственником вещи.
В
силу изложенных норм права при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых
помещений в многоквартирном доме, следовательно, всех долей в праве общей
долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной
регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном
доме становится собственником всего земельного участка.
Указанная
позиция сформирована на основании актов судов высших инстанций (Определение
Верховного Суда РФ от 24.01.2017 по делу N 305-КГ16-10570, А40-78400/2015,
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.05.2016 N
Ф01-1992/2016 по делу N А43-20513/2015).